szsm

Poradnik dla mieszkańca

PRAWA DO LOKALI I ICH CHARAKTERYSTYKA (opracowano w oparciu o stan prawny z 15 września 2015 r. - Adam Mrówka)

W naszej Spółdzielni występują takie prawa do lokali:

- najem,
- spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego,
- spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego,
- odrębna własność lokalu.

Często się zdarza, że pytają Państwo o różnice między poszczególnymi prawami do lokali. Niniejsze opracowanie pozwoli Państwu lepiej zorientować się w tym temacie.

 

NAJEM LOKALU MIESZKALNEGO

Zaczynamy od najmu. 
W grupie najemców są dziś osoby, które zachowały tylko to pierwotne prawo uzyskane jeszcze u poprzedniego właściciela. Spółdzielnia zawiera też nowe umowy najmu z lokatorami, którzy mieszkają w zasobach Spółdzielni, ale utraciły tytuł prawny do lokalu z różnych powodów. Najczęściej z powodu zalegania z opłatami, ale dziś zaległości spłacili i umowa najmu daje im możliwość legalnego zamieszkiwania, starania się o dodatek mieszkaniowy, załatwienia formalności związanych z dostawą gazu czy energii elektrycznej.

Gdzie szukać informacji o tym prawie?

Regulacja tego prawa zawarta jest obecnie w przepisach Ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (tekst jednolity Dz. U. z 2005 r., Nr 31, poz. 266 ze zm.) oraz Ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 ze zm.).

Powstanie prawa 
Powstaje z chwilą zawarcia umowy. Umowa może być zawarta na czas oznaczony lub nieoznaczony. 
Zgodnie z obowiązującym Statutem Spółdzielni podejmowanie rozstrzygnięć w sprawie składanych wniosków o wynajęcie lokalu mieszkalnego należy do kompetencji Zarządu (§50 ust. 2 Statutu)

Ustanie prawa 
Na skutek wypowiedzenia umowy najmu lub z upływem czasu, na jaki umowa została zawarta, przy czym najem zawarty na czas dłuższy niż 10 lat poczytuje się, po upływie tego terminu, za zawarty na czas nieoznaczony.

Osoby, które nie uiszczają w terminie swoich należności za używanie lokalu mieszkalnego albo w inny sposób niewłaściwie korzystają z zajmowanego lokalu mogą to prawo utracić. Zgodnie z art. 11 ust. 2 pkt. 1 i 2 ustawy o ochronie praw lokatorów nie później niż na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego właściciel (czyli w przypadku naszych zasobów Spółdzielnia) może wypowiedzieć stosunek prawny, jeśli lokator: 1) pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodny z przeznaczeniem, zaniedbuje obowiązki dopuszczając do powstania szkód albo niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców lub wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, 2)jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności. 


Opisany wyżej przypadek dotyczy sytuacji kiedy to Spółdzielnia pozbawia prawa do lokalu mieszkalnego. Zdarzają się jednak takie sytuacje, że stosunki panujące w rodzinie uniemożliwiają wspólne korzystanie z lokalu mieszkalnego. Wówczas współlokator może wytoczyć powództwo o nakazanie przez sąd eksmisji małżonka, rozwiedzionego małżonka lub innego współlokatora tego samego lokalu, jeżeli ten swoim rażąco nagannym postępowaniem uniemożliwia wspólne zamieszkiwanie (art. 13 ustawy o ochronie praw lokatorów). 

Uprawnienie do podnajmowania lokalu 
Wymaga pisemnej zgody właściciela, czyli Spółdzielni. Umowa może zostać wypowiedziana jeżeli lokator podnajmie lokal nie uzyskując stosownej zgody. 
Zgoda wynajmującego nie jest wymagana co do osoby, względem której najemca jest obciążony obowiązkiem alimentacyjnym.

Umowy zawarte w sprawie korzystania z lokalu lub jego części wygasają najpóźniej z chwila wygaśnięcia najmu. 

Skutki śmierci 
Regulowane są w art. 691 k.c. 
W razie śmierci najemcy lokalu mieszkalnego w stosunek najmu lokalu wstępują: małżonek niebędący współnajemcą lokalu, dzieci najemcy i jego współmałżonka, inne osoby wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych, oraz osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą.

Osoby ww. wymienione wstępują w stosunek najmu lokalu mieszkalnego, jeżeli stale zamieszkiwały z najemcą w tym lokalu do chwili jego śmierci.

W razie braku osób ww. stosunek najmu lokalu mieszkalnego wygasa.

Osoby, które wstąpiły w stosunek najmu lokalu mieszkalnego, w sposób opisany wyżej, mogą go wypowiedzieć z zachowaniem terminów ustawowych, chociażby umowa najmu była zawarta na czas oznaczony. W razie wypowiedzenia stosunku najmu przez niektóre z tych osób stosunek ten wygasa względem osób, które go wypowiedziały.

Ww. przepisów nie stosuje się w razie śmierci jednego ze współnajemców lokalu mieszkalnego. Czyli przepisów tych nie stosuje się gdy umiera jeden ze współmałżonków a oboje byli najemcami lokalu lub gdy umiera jeden ze współnajemców wymienionych wyżej. 

Wspólność małżeńska prawa najmu
W tym przypadku mamy do czynienia z zasadą przymusowej wspólności małżeńskiej prawa najmu. 
Regulowana jest w art. 680 k.c.
Małżonkowie bez względu na istniejące między nimi stosunki majątkowe są najemcami lokalu, jeżeli nawiązanie stosunku najmu lokalu mającego służyć zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych założonej przez nich rodzinny nastąpiło w czasie trwania małżeństwa. Jeżeli pomiędzy małżonkami istnieje rozdzielność majątkowa, do wspólności najmu stosuje się odpowiednio przepisy o wspólności ustawowej.
Ustanie wspólności ustawowej w czasie trwania małżeństwa nie pociąga za sobą ustania wspólności najmu lokalu. 
Aby przymusową wspólność prawa najmu znieść bez rozwiązywania małżeństwa jeden z małżonków powinien wnieść do Sądu pozew o ustanowienie rozdzielności majątkowej wraz z wnioskiem o zniesienie wspólności prawa najmu lokalu mieszkalnego z ważnych powodów (art. 680¹ § 2 k.c.
Tak sformułowane przepisy nie dają Spółdzielni wystarczającego prawa aby oświadczenie składane przez małżonków, w którym jeden zrzeka się prawa na drugiego traktować jako wiążące. 
W takim przypadku właściwe postępowanie to założenie sprawy w Sądzie o ustalenie istnienia stosunku najmu jedynie w odniesieniu do jednego małżonka. 

Przekształcenia najmu
W związku wyrokiem Trybunału Konstytucyjnego z dnia 15.07.2009 r. (sygn. akt K 64/07, Dz. U nr 117, poz. 988); mocą którego z dniem 27.07.2009 r. uchylono przepis art. 48 ust. 3, ustawy z dnia 15.12.2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych, Spółdzielnia nie dokonuje przekształceń prawa najmu w własność odrębną lokalu. 
Uchylenie tego przepisu oznacza, że brak jest podstaw prawnych do ustanowienia odrębnej własności lokali mieszkalnych na rzecz najemców byłych mieszkań zakładowych przejętych nieodpłatnie przez Spółdzielnie.
W obecnej sytuacji prawnej najemcom, którzy chcieliby ustanowić własność odrębną pozostaje oczekiwanie na zmianę zapisów ustawy. 
Na dzień dzisiejszy nie jest też możliwe przekształcenie umowy najmu z spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu.

Obowiązki domowników
Kodeks cywilny nakłada na osoby pełnoletnie stale z najemcą zamieszkujące odpowiedzialność solidarną za zapłatę czynszu. 
Odpowiedzialność tych osób ogranicza się do wysokości opłat należnych za okres ich stałego zamieszkiwania lub faktycznego korzystania z lokalu. 
Wysokość opłat za korzystanie z lokalu w przypadku usług i mediów dostarczanych do lokalu jest niezależna od tytułu prawnego. Najemcom naliczane są więc opłaty na zasadach obowiązujących pozostałych użytkowników mieszkań. Natomiast eksploatacja i fundusz remontowy tworzące tzw. „czynsz najmu” naliczane są w wysokości o 0,14 zł/m² miesięcznie wyższej niż według stawek obowiązujących członków Spółdzielni w danej nieruchomości. To dlatego, że najemcy nie są członkami Spółdzielni i nie przysługuje im udział w pożytkach i przychodach z pozostałej działalności prowadzonej przez Spółdzielnię tak jak członkom Spółdzielni.

Obowiązek powiadamiania o zmianie adresu
Zarówno najemca jak i wynajmujący zobowiązani są do informowania się na piśmie o każdej zmianie adresu. Jest to szczególnie ważne, bowiem korespondencję wysłaną na ostatnio podany adres listem poleconym, za potwierdzeniem odbioru i nieodebraną, uważa się za doręczoną.

 

SPÓŁDZIELCZE LOKATORSKIE PRAWO DO LOKALU

Kolejne prawo do lokalu to spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu. Regulacja tego prawa zawarta jest obecnie w przepisach rozdziału 2 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116, z późn. zm.) oraz w Statucie. Lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego jest prawem osobistym, niezbywalnym, niepodlegającym dziedziczeniu i egzekucji, prawem tak ściśle powiązanym z członkostwem w spółdzielni, że bez niego nie może powstać ani istnieć. Wyjaśnienie znajdą Państwo poniżej. 


Powstanie prawa
Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu powstaje tylko w wyniku czynności prawnej – umowy o jego ustanowienie zawieranej miedzy spółdzielnią a jej członkiem. W naszej Spółdzielni takie prawo posiadają byli najemcy mieszkań zakładowych, którzy wstąpili w poczet członków Spółdzielni nie decydując się jednak na „wykup” mieszkania. 

Ustanie prawa
Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego ustaje na skutek utraty członkostwa.
 

W rozdziale 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych opisano także inne wypadki wygaśnięcia lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego. Dotyczą one bezskutecznego upływu terminu na dopełnienie formalności po rozwodzie lub po śmierci jednego ze współmałżonków, po którym Spółdzielnia może podjąć uchwalę o wygaśnięciu prawa do lokalu.

Wynajmowanie lub oddawanie lokalu w bezpłatne używanie
Nie jest wymagana zgoda Spółdzielni, jak to miało miejsce na gruncie przepisów Prawa spółdzielczego, chyba że byłoby to związane ze zmianą sposobu korzystania z lokalu lub przeznaczenia lokalu lub jego części. 
Jeżeli wynajęcie lub oddanie w bezpłatne używanie miałoby wpływ na wysokość opłat, członek obowiązany jest do pisemnego powiadomienia Spółdzielni o tej czynności.


Jednopodmiotowość prawa 
Prawo to może należeć do jednej osoby; wyjątkiem od tej zasady jest wspólna przynależność prawa do małżonków. Ten wyjątek dotyczy również członkostwa, zgodnie z art. 3 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych członkami spółdzielni mogą być oboje małżonkowie, choćby prawo do lokalu należało wyłącznie do jednego z nich.
Nie ma też oczywiście przeszkód aby oboje małżonkowie byli członkami jeśli prawo do lokalu należy do obojga. Pragniemy jednak podkreślić, że członkostwo w Spółdzielni obojga małżonków nie jest konieczne z punktu widzenia ważności prawa do lokalu mieszkalnego, o czym też już wielokrotnie pisaliśmy na łamach naszej gazetki. 


Wspólność małżeńska lokatorskiego prawa do lokalu 
Poprzednia regulacja prawna wynikająca z Prawa spółdzielczego wprowadziła zasadę przymusowej wspólności małżeńskiej wszystkich rodzajów praw spółdzielczych przydzielanych obojgu lub jednemu z nich w trakcie trwania małżeństwa dla zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych.
W ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych ustawodawca odstąpił od szczególnej regulacji stosunków prawno-rodzinnych i obecnie prawo nabyte w trakcie trwania związku małżeńskiego może należeć do jednego z małżonków.

Poniżej przykładowe sytuacje uzyskania prawa lokatorskiego:
1. uzyskanie prawa lokatorskiego przed zawarciem związku małżeńskiego – prawo należy tylko do jednego ze współmałżonków i nie można nawet w drodze umowy majątkowej małżeńskiej rozszerzyć wspólność ustawową na prawo lokatorskie. Zgodnie bowiem z art. 49 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, nie można przez umowę rozszerzyć zakresu wspólności na prawa niezbywalne (a takim jest spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu). W przypadku ustania członkostwa osoby uprawnionej, małżonek podobnie jak inni bliscy, ma roszczenie o przyjęcie do Spółdzielni i o zawarcie umowy o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego.
2. uzyskanie prawa lokatorskiego przez małżonków wspólnie – powstaje w wyniku wspólnego zawarcia umowy, albo w wyniku zawarcia umowy przez jednego ze współmałżonków jeżeli pozostają oni we wspólności majątkowej. 
Należy podkreśli, że obecnie istnieje możliwość zmiany takiej sytuacji, małżonkowie mogą wyłączyć wspólność drogą umowy notarialnej.
3. uzyskanie prawa lokatorskiego przez jednego ze współmałżonków – dopuszczalne jest obecnie aby w przypadku rozdzielności majątkowej małżonków tylko jedno z nich zawarło ze Spółdzielnią umowę. Umowa taka wywiera skutek tylko w stosunku do tego z małżonków, który jest stroną umowy. W takim przypadku nie będą miały zastosowania: art. 13 usm dotyczący podziału majątku po ustaniu małżeństwa oraz art. 14 usm przyznający małżonkowi wyłączne prawo do lokalu po śmierci współmałżonka.


Ustanie małżeństwa 
Po ustaniu małżeństwa w skutek rozwodu lub po unieważnieniu małżeństwa, małżonkowie powinni w terminie roku zawiadomić Spółdzielnię, któremu z nich przypadło prawo do lokalu albo przedstawić dowód wszczęcia postępowania sądowego o podział tego prawa. Jeżeli prawo przypadło osobie, która nie jest członkiem Spółdzielni, powinna ona w terminie trzech miesięcy złożyć deklarację członkowską. 
Należy zauważyć, że zawiadomienie Spółdzielni, komu przypadło prawo do lokalu wymaga zgodnego działania obojga byłych małżonków. Oświadczenie złożone tylko przez jednego z nich jest nieważne. Podział takiego prawa może nastąpić albo w drodze umowy między małżonkami albo na drodze sądowej.
Trzymiesięczny termin na złożenie deklaracji członkowskiej, o którym mowa wyżej liczony jest od dnia zakończenia postępowania sądowego o podział prawa albo od dnia, w którym Spółdzielnia została zawiadomiona przez byłych małżonków, któremu to prawo przypada. 
Jeżeli małżonkowie nie dokonają czynności zachowawczych takich jw. Spółdzielnia wyznaczy dodatkowy termin (nie krótszy niż 6 m-cy) uprzedzając o skutkach jego niezachowania. Po tym terminie Spółdzielnia może (ale nie musi) podjąć uchwałę o wygaśnięciu tego prawa.
W przypadku wygaśnięcia prawa, o uzyskanie prawa do lokalu mogą ubiegać się dzieci i inne osoby bliskie. Wówczas konieczne jest w terminie jednego roku złożenie deklaracji członkowskiej wraz z pisemnym zapewnieniem o gotowości zawarcia umowy. 

Dziedziczenie

Ustawa nie przewiduje żadnych wyjątków od zasady niedziedziczności spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego. 
Dziedziczeniu podlega wkład mieszkaniowy.


Skutki śmierci 
Zgodnie z art. 14 ust. 1 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych, z chwilą śmierci jednego z małżonków lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, które przysługiwało obojgu małżonkom, przypada drugiemu małżonkowi. Małżonek ten, jeżeli nie jest członkiem spółdzielni, powinien w terminie jednego roku od dnia śmierci współmałżonka złożyć deklarację członkowską. 
Przepis ust. 1 nie narusza uprawnień spadkobierców do dziedziczenia wkładu.


W przypadku lokatorskiego prawa możemy mieć do czynienia z sytuacją, że prawo należało wyłącznie do osoby zmarłej lub do osoby zmarłej i do jego współmałżonka (wynika to z zasady jednopodmiotowości prawa o czym już pisaliśmy)
.
Co to oznacza w praktyce?
Otóż, jeżeli prawo należało do obojga małżonków osoba, która nie jest członkiem Spółdzielni, a chce zachować posiadane prawo, powinna zgłosić się do Spółdzielni i złożyć deklarację członkowską. 
Dopełnienie formalności przez małżonka zmarłego członka w ciągu roku od jego śmierci jest podtrzymaniem posiadanego prawa. Spółdzielnia nie ustanawia nowego prawa, zatem lokator otrzymuje zaświadczenie potwierdzające prawo do lokalu mieszkalnego a nie nową umowę. 
Jeżeli owdowiały małżonek nie dokona czynności zachowawczych takich jw. Spółdzielnia wyznaczy dodatkowy termin (nie krótszy niż 6 m-cy) uprzedzając o skutkach jego niezachowania. Po tym terminie Spółdzielnia może (ale nie musi) podjąć uchwałę o wygaśnięciu tego prawa.
W przypadku wygaśnięcia prawa do lokalu roszczenie o przyjęcie do Spółdzielni mają: małżonek, dzieci i inne osoby bliskie. Wówczas konieczne jest w terminie jednego roku złożenie deklaracji członkowskiej wraz z pisemnym zapewnieniem o gotowości zawarcia umowy. 

Należy jednak pamiętać, że jeżeli owdowiały małżonek, który posiadał wspólnie ze zmarłym prawo lokatorskie, złoży deklarację członkowską w ciągu roku od dnia śmierci współmałżonka traktuje się go jako wyłącznie uprawnionego do spółdzielczego lokatorskiego prawa.

Drugi przypadek to taki gdy prawo do lokalu przysługiwało wyłącznie zmarłemu.
W takiej sytuacji z chwilą śmierci osoby uprawnionej, prawo do lokalu wygasa a roszczenie o ustanowienie prawa mają małżonek, który nie był przed śmiercią współuprawniony do lokalu i inne osoby bliskie. Dla zachowania tych roszczeń konieczne jest w terminie jednego roku złożenie deklaracji członkowskiej wraz z pisemnym zapewnieniem o gotowości zawarcia umowy. 

Odrębną kwestią jest sprawa wkładu mieszkaniowego, do którego mają prawo spadkobiercy. W związku z tym osoba uzyskująca prawo do lokalu mieszkalnego na mocy art. 14 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych jest zobowiązana do wniesienia sprawy o stwierdzenie nabycia spadku i przedłożenia tego postanowienia w Spółdzielni. 

Dalsze postępowanie zależy od woli spadkobierców. Mogą oni złożyć oświadczenie o przekazaniu prawa do części wkładu odziedziczonego na rzecz osoby uprawnionej do lokalu mieszkalnego lub też zażądać wypłaty odpowiedniej części wkładu. Mają oni jednak to roszczenie w stosunku do osoby uprawnionej do lokalu a nie do Spółdzielni.

Osoby bliskie
W niniejszym artykule wielokrotnie pojawia się termin „osoba bliska”. W rozumieniu ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych osobą bliską jest zstępny (dzieci, wnuki, prawnuki itd.), wstępny (rodzice, dziadkowie itd.), rodzeństwo, dzieci rodzeństwa, małżonek, osoba przysposabiająca i przysposobiona oraz osoba, która pozostaje faktycznie we wspólnym pożyciu. 

Przeniesienie własności lokalu - odrębna własność
Od 31 lipca 2007 r. nie ma możliwości przekształcanie prawa lokatorskiego we własnościowe natomiast ciągle istniej możliwości uzyskiwania odrębnej własności lokalu.


Budynki w naszych zasobach mają uregulowaną sytuację prawną i mogą korzystać z uprawnienia do uzyskiwania odrębnej własności. Wówczas na pisemne żądanie Członka, któremu przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo Spółdzielnia jest obowiązana zawrzeć umowę przeniesienia własności lokalu.

 

SPÓŁDZIELCZE WŁASNOŚCIOWE PRAWO DO LOKALU MIESZKALNEGO

Regulacja tego prawa zawarta jest obecnie w przepisach rozdziału 21 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U. z 2003 r., Nr 119, poz. 1116 z późn. zm.)

Powstanie prawa

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego do dnia 31.07.2007 r. powstawało z chwilą zawarcia umowy.

Samo ustanowienie przez spółdzielnię własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego następowało w formie pisemnej (tzw. nabycie pierwotne). Od wejścia w życie nowelizacji ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych nie można ustanawiać tych praw na rynku pierwotnym. Podkreślamy, że jest to zakaz ustanawiania nowych praw do lokali. Ustanowione przed tą datą spółdzielcze własnościowe prawa do lokali pozostają w mocy.

Umowa zbycia spółdzielczego własnościowego prawa, czyli obrót na rynku pierwotnym, powinna być zawarta w formie aktu notarialnego.


Ustanie prawa

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego nie wygasa na skutek ustania członkostwa. Członkostwo nie jest bowiem obecnie niezbędnym elementem istnienia tego prawa.

Ustanie tego prawa może nastąpić praktycznie tylko na skutek zrzeczenia.


Wynajmowanie lub oddawanie w bezpłatne używanie lokali

Wynajmowanie lub oddawanie w bezpłatne używanie całego lub części lokalu nie wymaga zgody spółdzielni, chyba że byłoby to związane ze zmianą sposobu korzystania z lokalu lub przeznaczenia lokalu bądź jego części. Jeżeli wynajęcie lub oddanie w bezpłatne używanie miałoby wpływ na wysokość opłat na rzecz spółdzielni, osoby te obowiązane są do pisemnego powiadomienia Spółdzielni o tej czynności.

Wspomniane wyżej umowy w sprawie korzystania z lokalu lub jego części wygasają najpóźniej z chwilą wygaśnięcia spółdzielczego prawa do tego lokalu.

 

Odejście od zasady jednopodmiotowości

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu może należeć do kilku osób. Jednakże członkiem Spółdzielni może być tylko jedna z nich, chyba że przysługuje ono wspólnie małżonkom. W przypadku zgłoszenia się kilku uprawnionych rozstrzyga sąd w postępowaniu nieprocesowym.

Po bezskutecznym upływie wyznaczonego przez spółdzielnię terminu wystąpienia do sądu, wyboru dokonuje spółdzielnia.

Dziedziczenie

Jest to prawo dziedziczne. W przypadku gdy spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu przechodzi na kilku spadkobierców, powinni oni jedynie w terminie jednego roku od dnia otwarcia spadku, wyznaczyć spośród siebie pełnomocnika w celu dokonywania czynności prawnych związanych z wykonywaniem tego prawa, włącznie 
z zawarciem w ich imieniu umowy o przeniesienie własności lokalu.

Spadkobiercy mogą żądać przeniesienia własności lokalu jeżeli przed śmiercią z żądaniem takim wystąpiła osoba uprawniona do lokalu.

Status prawny małżonków

Obecnie w przepisach nie ma już przymusowej wspólności majątkowej. Zastosowanie mają tu przepisy kodeksu rodzinnego i opiekuńczego regulujące stosunki majątkowe małżeńskie.

Jednakże członkami spółdzielni mogą być oboje małżonkowie, choćby spółdzielcze prawo do lokalu przysługiwało tylko jednemu z nich.

 

 

Nowe zasady odpowiedzialności w przypadku zalegania z zapłatą albo w przypadku rażącego wykraczania przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu

Prawo własnościowe nie jest już związane z członkostwem dlatego nie jest możliwe doprowadzenie do utraty tego prawa w skutek wykluczenia.

W takiej sytuacji do prawa własnościowego maja zastosowanie przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (art. 16).

Ustawa ta daje możliwość żądania w trybie procesu sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości.


Zbywalność prawa

Skuteczność zbycia prawa do lokalu nie jest już uzależniona od przyjęcia w poczet członków spółdzielni.

Konsekwencją odejścia od zasady jednopodmiotowości jest dopuszczenie konsekwentnie do tego, by przedmiotem zbycia mogła być ułamkowa cześć spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.

Pozostałym współuprawnionym z tytułu własnościowego prawa do lokalu przysługuje prawo pierwokupu. Umowa zbycia ułamkowej części własnościowego prawa do lokalu zawarta bezwarunkowo albo bez zawiadomienia uprawnionych o zbyciu lub z podaniem im do wiadomości istotnych postanowień umowy niezgodnie z rzeczywistością jest nieważna.

Zbycie prawa do części lokalu jest nieważne.

Przeniesienie własności lokalu

Przesłanki nabycia własności lokalu określa art. 1714 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Prawo do żądania przeniesienia własności lokalu posiada członek spółdzielni jak również osoba niebędąca członkiem spółdzielni, która posiada spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego.

Spółdzielnia jest obowiązana zawrzeć taką umowę po dokonaniu przez lokatora spłat określonych w ustawie. W części Pt. Najważniejsze ustawy i trochę historii, opisane zostały zasady ustanawiania tego prawa.

ODRĘBNA WŁASNOŚĆ

Sposób ustanawiania odrębnej własności samodzielnych lokali mieszkalnych, lokali o innym przeznaczeniu, prawa i obowiązki właścicieli tych lokali oraz zarząd nieruchomością wspólną określa ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jednolity: Dz. U. 2000 r. Nr 80 poz. 903).
W zakresie nie uregulowanym ustawą do własności lokali stosuje się przepisy Kodeksu cywilnego.

Do lokali, odnośnie których członkom spółdzielni przysługuje odrębna własność lokali, stosuje się przepisy ustawy o własności lokali w zakresie nie uregulowanym w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych.

Samodzielny lokal mieszkalny
W świetle art. 2 ustawy o własności lokali samodzielny lokal mieszkalny, a także lokal o innym przeznaczeniu, zwane dalej "lokalami", mogą stanowić odrębne nieruchomości, przy czym samodzielnym lokalem mieszkalnym, w rozumieniu ustawy, jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne.
Spełnienie wspomnianych wymagań stwierdza starosta w formie zaświadczenia.

Części składowe (pomieszczenia przynależne)

Do lokalu mogą przynależeć, jako jego części składowe, pomieszczenia, choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal, a w szczególności: piwnica, strych, komórka, garaż, zwane dalej "pomieszczeniami przynależnymi".
Lokale wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi zaznacza się na rzucie odpowiednich kondygnacji budynku, a w razie położenia pomieszczeń przynależnych poza budynkiem mieszkalnym - także na wyrysie z operatu ewidencyjnego; dokumenty te stanowią załącznik do aktu ustanawiającego odrębną własność lokalu.

Współwłasność przymusowa

W świetle art. 3 ustawy o własności lokali w razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali. Nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki trwa odrębna własność lokali.
Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.

Udziały w nieruchomości wspólnej

Udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Udział właściciela samodzielnych lokali niewyodrębnionych w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej tych lokali wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.
Do wyznaczenia wspomnianego stosunku niezbędne jest określenie, oddzielnie dla każdego samodzielnego lokalu, jego powierzchni użytkowej wraz z powierzchnią pomieszczeń do niego przynależnych.

Uprawnienia dotychczasowego właściciela

Dotychczasowemu właścicielowi nieruchomości przysługują co do niewyodrębnionych lokali oraz co do nieruchomości wspólnej takie same uprawnienia, jakie przysługują właścicielom lokali wyodrębnionych; odnosi się to także do jego obowiązków.
Jeżeli do wyodrębniania własności lokali dochodzi sukcesywnie, właściciele lokali już wyodrębnionych nie są stronami umów o wyodrębnieniu dalszych lokali.

Użytkowanie wieczyste

Jeżeli budynek został wzniesiony na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste, przedmiotem wspólności jest to prawo, a dalsze przepisy o własności lub współwłasności gruntu stosuje się odpowiednio do prawa użytkowania wieczystego.
W świetle art.235 § 1 kc budynek znajdujący się na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste jest odrębną nieruchomością budynkową i stanowi własność użytkownika wieczystego. Właścicielom lokali przysługują zatem udziały we własności budynku i udziały we współużytkowaniu wieczystym gruntu, na którym usytuowany jest budynek. Prawem głównym jest. prawo własności lokalu, a udział we współwłasności budynku i we współużytkowaniu wieczystym to prawa związane (por. M. Nazar: Odrębna własność lokali, PiP 1995 r. nr 10-11,A. Doliwa: Prawo mieszkaniowe Komentarz).

 

Opracowanie: Adam Mrówka